Odwrócona hipoteka nie pozbawi rodziny spadku

Kredyt odwrócony jest odwrotnością kredytu hipotecznego – to nie klient płaci raty bankowi, tylko bank klientowi, a mieszkanie jest zabiezpieczeniem kredytu dla banku. To propozycja dla emerytów, którzy mają atrakcyjny z punktu widzenia banku kapitał w postaci własnościowego mieszkania, domu lub działki. W Polsce często mamy do czynienia z sytuacją, że starsze osoby mieszkają w lokalach wartych kilkaset tysięcy złotych, a wysokość ich emerytur ledwo pozwala im wiązać koniec z końcem. Kredyt odwrócony jest właśnie dla nich. Zwłaszcza, jeśli są osobami samotnymi i w ich przypadku nie wchodzi w grę przepisanie mieszkania na dzieci czy wnuki.

Żeby banki mogły udzielać takich kredytów, Sejm musi przyjąć odpowiednie przepisy. Ministerstwo Finansów przygotowało już założenia do ustawy o kredycie hipotecznym. Wzoruje się na rozwiązaniach anglosaskich, gdzie kredyt odwrócony jest popularny od kilkudziesięciu lat (np. w USA). Szacuje się, że w Polsce może być nim zainteresowanych kilkaset tysięcy osób.

Zgodnie z propozycją ministerstwa, o kredyt odwrócony będą mogły się ubiegać osoby po 60. roku życia, mogące się wykazać własnością nieruchomości, częścią własności, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu lub prawem użytkowania wieczystego. Wysokość kredytu będzie zależeć od wartości nieruchomości, ale z doświadczeń innych krajów wynika, że zwykle kredyt nie przekracza 50 proc. tej wartości. To zabezpieczenie banków np. na wypadek znaczącego spadku wartości nieruchomości. Oferty poszczególnych banków będą się różnić także oprocentowaniem kredytu czy też wysokością prowizji – dokładnie tak, jak w przypadku kredytu hipotecznego.

Na jakie pieniądze możemy w ogóle liczyć?

Ze wstępnych wyliczeń doradców finansowych wynika, że nominalnie nie będą one duże. Zakładając, że wartość nieruchomości wynosi 300 tys. zł a kredyt bierze osoba w wieku 60 lat, w przypadku mężczyzny miesięczna wypłata z banku wyniesie ok. 800 zł (przy założeniu, że pożyje on średnio jeszcze 18 lat), zaś dla kobiety niecałe 600 zł (przewidywane 23 lata życia ponad sześćdziesiątkę). Ostateczna kwota będzie zależeć od wspomnianych szczegółów: oprocentowania kredytu, wysokości prowizji itd. Tak czy siak, sumując wszystkie miesięczne kwoty, które będziemy dostawać przez lata, wyjdzie nam, że bank wykupi mieszkanie za ok. 150 tys. zł, czyli połowę przyjętej na wstępie wartości.

Przekazanie mieszkania na własność bankowi nie będzie jednak po śmierci właściciela automatyczne. Spadkobiercy będą mieć rok na zwrócenie bankowi wypłaconej do tego czasu kwoty kredytu (wraz z odsetkami i prowizjami), wtedy mieszkanie wróci do rodziny. Z jej punktu widzenia korzystne będzie również to, że obowiązkiem banku będzie rozliczenie się ze spadkobiercami, jeśli na sprzedaży przejętego mieszkania (np. poprzez aukcję) zarobi więcej, niż był mu winien klient. Taką nadwyżkę bank przekaże rodzinie. Jeśli zaś tak się zdarzy, że cena jaką otrzyma bank po sprzedaży nieruchomości nie wystarczy na pokrycie zadłużenia, to bank będzie żądał spłaty z pozostałych składników wchodzących w skład masy spadkowej.

###

Przed taką sytuacją banki będą się chciały zabezpieczyć – np. gdyby do obniżenia początkowej wartości mieszkania miało dojść w wyniku zaniedbań czy wręcz dewastacji  lokalu przez właściciela. W umowie o kredyt odwrócony znajdzie się zapis nakładający na właściciela obowiązek utrzymania nieruchomości „w stanie niepogorszonym”, będzie też z pewnością obowiązek ubezpieczenia mieszkania (od pożaru, zalania itp.). Jeśli bank stwierdzi, że klient nie wywiązuje się z tego obowiązku, będzie mógł mu wypowiedzieć umowę i zażądać zwrotu wypłaconych pieniędzy.

Jakie będzie zainteresowanie banków udzielaniem kredytu odwróconego, będzie zależeć od szczegółowych zapisów ustawy. Stanisław Kluza, szef Komisji Nadzoru Finansowego, zapewnia, że prawo chronić będzie interesy osób starszych, tak, by banki nie mogły „czerpać nieuzasadnionych korzyści kosztem seniorów”. Urzędnicy ministerstwa finansów zapewniają, że dla rządu jest to projekt priorytetowy.